По всей России

C гарантией согласования

Санитарно-защитная зона
объекта торговли

Заказать проект СЗЗ
для магазина, павильона,
торгового центра и рынка

от 75 000₽ за 14 дней

Как определяется стоимость разработки проекта СЗЗ для предприятия торговли?

Расчет стоимости происходит индивидуально для каждого предприятия. Конечная цена зависит от ряда факторов:

Специфика работы организации;
Класс опасности промышленного объекта;
Количество источников выбросов загрязняющих веществ и образования опасных отходов;
Объем загрязнения атмосферы;
Требуется ли проведение инвентаризации источников загрязнения, подготовка или восстановление другой документации.

Проект СЗЗ: цена (примерная) для различных объектов

Сэкономим вам

до 1/4

от стоимости проекта

Пример объекта	Цена
СЗЗ для магазина	от 75 000 ₽
Для торгового павильона	от 70 000 ₽
Для торгового центра	от 85 000 ₽
Для рынка	от 80 000 ₽

Для тех, кто хочет разобраться во всем самостоятельно

В 2025 году необходимость учитывать санитарно-защитные зоны (СЗЗ) при проектировании, реконструкции и эксплуатации торговых объектов вышла на новый уровень нормативной детализации. Хотя СЗЗ чаще ассоциируются с промышленными объектами, объекты торговли — в особенности крупные ТЦ и рынки — в ряде случаев также попадают под санитарную классификацию, если они:

создают шумовую, вибрационную или пылевую нагрузку;
имеют источники выбросов загрязняющих веществ (вентиляция, паркинги, склады хранения продуктов, автотранспортные потоки);
расположены вблизи жилых, образовательных или оздоровительных территорий;
проектируются или реконструируются с расширением функциональных зон.

Внимание к СЗЗ для ТЦ особенно возросло после вступления в силу новой редакции СанПиН 1.2.3685-21 и Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 31.01.2023 №4, регламентирующих санитарные разрывы и санитарную классификацию объектов. Эти документы, в связке с СП 2.2.1.3678-20 и актуальными изменениями к нему, задают порядок установления СЗЗ для широкого перечня объектов, включая торгово-логистические центры, рынки, склады и сопутствующую инфраструктуру.

Кто вовлечен в процесс проектирования СЗЗ для объектов торговли?

Собственники и управляющие ТЦ — несут ответственность за соблюдение условий землепользования, включая размещение объектов в пределах СЗЗ;
Проектные организации — обязаны учитывать санитарные нормы при разработке проектной документации;
Экологи и специалисты по охране окружающей среды — готовят проект СЗЗ, проводят расчеты рассеивания загрязняющих веществ и шумовых нагрузок;
Органы Роспотребнадзора — утверждают проекты СЗЗ, выдают санитарно-эпидемиологические заключения;
Муниципалитеты и градостроительные органы — обеспечивают соответствие правил землепользования требованиям санитарной безопасности.

В контексте действующего законодательства, торговый центр может попасть в зону повышенного внимания, даже если не относится к промышленным или вредным производствам. Например, наличие крупного фуд-корта с зоной приготовления пищи, крытых паркингов с интенсивным автооборотом или мусоросборников — уже основание для оценки возможных нагрузок на окружающую среду и необходимость проектирования СЗЗ.

Санитарные регламенты и классификация объектов торговли

Принципиальный подход законодательства РФ в 2025 году опирается на санитарную классификацию объектов. Согласно Приложению 1 к СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (ред. 2023–2025), торговые объекты, в зависимости от их технологических процессов и интенсивности воздействия, могут относиться к различным классам санитарной опасности. Именно класс объекта определяет необходимость проектирования СЗЗ и её размер.

Торговые центры: какой класс?

По действующим санитарным нормативам, ТЦ не попадают в один конкретный класс — их относят к одному из пяти (I–V), исходя из конкретных факторов:

наличие технологических процессов (приготовление, хранение, обработка продуктов);
интенсивность автотрафика и количество парковочных мест;
выбросы вентиляционных и холодильных установок;
работа автономных котельных или инженерного оборудования;
наличие складских или логистических функций.

Примеры:

Обычный ТЦ с фуд-кортом, подземной парковкой и вентиляцией — чаще всего III или IV класс;
Крупный рынок с уличной разгрузкой, палатками, складскими модулями — возможен переход во II класс;
Объекты, объединяющие торговлю, фастфуд, склад и доставку — от II до III класса в зависимости от конфигурации.

Сопоставление зон ТЦ с классами санитарной опасности

Зона ТЦ	Класс по СанПиН	Тип воздействия	Основные факторы	Типовые меры для СЗЗ
Фуд-корт с приготовлением пищи	III	Запахи, вентиляция, органика, шум	ЛОС, CO₂, формальдегид	Фильтрация, вынос вентканалов, шумозащита, запрет работы ночью
Складские помещения	II–III	Пыль, механизация, взвешенные вещества	PM10, пыль муки, запахи	Пылеулавливание, герметизация разгрузки, увлажнение, шумоэкраны
Крытая парковка	III–IV	Выхлопы, вентиляция, шум	CO, NO₂, бензол, сажа	Принудительная вентиляция, датчики CO/NO₂, запрет разгрузки ночью
Зона разгрузки и логистики	III	Шум, выхлопы, вибрация, трафик	Шум, CO, NOₓ, вибрация	Ограждение, шумоэкраны, логистика по дневному графику, виброизоляция
Инженерные зоны (HVAC, котельные)	II–III	Вибрация, шум, фреоны, тепло	ХФУ, шум, вибрации	Размещение вне жилых зон, отдельные блоки, звукоизоляция, паспортизация
Торговые залы без кухни	IV–V	Свет, бытовой шум, слабое тепло	Свет, шум, тепловая инерция	Не требуются, кроме норм по освещенности и режиму работы
Офисные, административные части	V	Практически отсутствует	–	Не включаются в расчет СЗЗ

Для каждой зоны важен не только сам факт наличия воздействия, но и его уровень. В случае превышения ПДК или санитарных уровней даже для IV–V класса проект СЗЗ может оказаться обязательным. Подробнее — см. раздел «Когда класс не решает».

Когда класс не решает: СЗЗ по результатам расчетов ПДУ и оценки риска

Вопреки распространенному упрощению, отнесение объекта к IV или V классу санитарной опасности не освобождает от необходимости проектирования санитарно-защитной зоны. Это четко указано в п. 3.6 СП 2.2.1.3678-20:

«Для объектов IV–V класса санитарной опасности санитарно-защитная зона может устанавливаться расчетным методом на основании превышения предельно допустимых уровней воздействия.»

То есть — решение об обязательности СЗЗ может приниматься не по классификации, а по факту превышения ПДУ/ПДУр:

Параметр	Норматив	При превышении требуется
Концентрация вредных веществ в воздухе	ПДУ (СанПиН + ГН 2.1.6.3492-17)	Расчет СЗЗ по рассеиванию
Уровень шума	ГОСТ 12.1.003-83 + СН 2.2.4/2.1.8.562-96	СЗЗ по шуму с корректировкой границ
Вибрация	СП 51.13330.2011	Локальные шумозащитные мероприятия + расчёт зоны риска
Запахи, температура, освещенность	СанПиН 2.1.2.2645-10 и др.	Применение буферных зон

Что такое расчетная СЗЗ?

Расчетная санитарно-защитная зона формируется по результатам:

инструментальных замеров (если объект работает);
математического моделирования (если объект проектируется);
и оценки риска здоровью населения, если санитарные разрывы неочевидны.

Она не зависит от установленного класса опасности, а определяется на основе:

характеристик выбросов (состав, объем, кратность);
мощности вентиляционных и технологических установок;
метеоусловий (розы ветров, инверсий, повторяемости превышений);
удалённости ближайших жилых, детских, оздоровительных территорий.

Оценка риска здоровью особенно актуальна при:

невозможности установить нормативную СЗЗ;
наличии нескольких источников с кумулятивным эффектом;
размещении объекта рядом с жильем/социальной инфраструктурой;
спорах с РПН или населением.

Оценка проводится в соответствии с методическими рекомендациями Минздрава и Роспотребнадзора и включает в себя:

идентификацию групп риска;
прогнозирование хронического воздействия;
расчет допустимого санитарного расстояния с учетом фоновой нагрузки.

Решение о СЗЗ всегда должно быть основано на:

расчетах концентраций и шумов,
оценке риска для здоровья,
характеристиках конкретного объекта, а не на формальном присвоении IV или V класса.

Именно так выстраиваются правомерные и устойчивые проекты, проходящие согласование с первого раза.

Что регулируется в СЗЗ

минимальные санитарные разрывы от объекта до ближайших жилых и общественных зданий (установлены в приложениях СанПиН);
допустимые уровни шума, загрязнения воздуха, вибрации, освещенности;
запрет на жилую застройку в пределах зоны без согласования проекта;
особые условия использования участков (ОУИТ) в пределах СЗЗ;
размещение и маркировка границ (информационные знаки, схема на генплане);
необходимость разработки проекта СЗЗ с расчетами и согласованиями.

Фактически, СЗЗ — это инструмент ограничения воздействия торговых объектов на здоровье человека, окружающую среду и сопредельные зоны, обеспечивающий нормативный барьер между источником воздействия и территориями проживания.

Когда требуется СЗЗ для ТЦ?

Вопрос необходимости СЗЗ не возникает «по умолчанию». Его определяют при анализе технологических особенностей и локации конкретного объекта. Законодательное основание — Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 31.01.2023 № 4 (в ред. 2024–2025 гг.), а также требования СанПиН 1.2.3685-21, СП 2.2.1.3678-20 и ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Ситуации, когда проект СЗЗ обязателен:

Новое строительство торгового центра, если в составе проекта — объекты с санитарной нагрузкой: фуд-корт, зоны погрузки, производственные модули, склады.
Реконструкция ТЦ, в результате которой изменяются параметры воздействия: добавляются новые площади, вводится паркинг, увеличивается приток транспорта или посетителей.
Перевод ТЦ или рынка в иную категорию функционального назначения (например, с чисто торговой на торгово-складскую).
Проведение экологической экспертизы объекта, в составе которой требуется проект СЗЗ — обязательное условие, если объект относится к I–III классам опасности.
Формирование участка или изменение его границ, если объект попадает в зону жилой застройки или рекреационного назначения.
Согласование проектов строительства на смежных участках — если ТЦ может оказывать влияние на них.

Если проект разрабатывается без соблюдения норм СЗЗ, то государственная экспертиза (ГГЭ), санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ) и последующее ввод в эксплуатацию могут быть отклонены.

Где действует СЗЗ?

СЗЗ, будучи специальной территорией с особыми условиями использования, охватывает:

прилегающие земельные участки;
зоны жилой застройки;
территории образовательных, лечебных, детских, спортивных и оздоровительных учреждений;
природоохранные и ландшафтно-рекреационные зоны;
участки потенциального дальнейшего строительства.

СЗЗ может выходить за границы землевладения — это важно учитывать при проектировании и юридической подготовке документов. Установка зоны требует согласований не только с Роспотребнадзором, но и с органами архитектуры и муниципалитетом.

Санитарно-защитная зона как фактор правовой, экологической и финансовой безопасности

СЗЗ — это инструмент, который защищает интересы собственника, жителей и контролирующих органов.

Юридическая защищенность

При наличии проекта СЗЗ:

девелопер может подтвердить законность размещения ТЦ рядом с жилыми или социальными объектами;
появляется инструмент для правовой защиты в случае жалоб или претензий со стороны жильцов, НКО, градостроительного совета;
обеспечивается соблюдение Градостроительного кодекса РФ (ст. 11.9, ст. 51) — один из ключевых факторов при выдаче разрешения на строительство.

2. Управление рисками на этапе эксплуатации

Объекты без СЗЗ часто попадают под административные дела, предписания о приостановке деятельности, особенно если возникают нарушения:

по шуму (зоны разгрузки, паркинги);
по выбросам (вентиляция, кухни);
по вибрации (инженерные системы, лифты);
по санитарному состоянию мусоросборников.

Проект СЗЗ, согласованный и утверждённый, даёт возможность оспаривать претензии с экспертной позицией: «всё размещено в соответствии с санитарной зоной, утвержденной надзорным органом».

3. Экономия на этапе проектирования и согласований

Разработка проекта СЗЗ с самого начала:

упрощает прохождение госэкспертизы и СЭЗ;
позволяет заранее согласовать параметры СЗЗ с градостроительной документацией;
снижает стоимость корректировок проектной и землеустроительной документации на поздних этапах;
дает возможность точно понять, какие зоны можно использовать, а какие будут иметь ограничения.

Этапы проектирования и согласования СЗЗ для объекта торговли: полный цикл в 2025 году

Разработка санитарно-защитной зоны для ТЦ — это не просто расчеты и чертежи. Это юридически значимая, многоуровневая инженерная процедура, включающая межведомственные согласования, особенно в регионах с высокой плотностью застройки. В 2025 году учёт СЗЗ обязателен при прохождении экспертизы, получении СЭЗ и внесении сведений в Росреестр.

Пошаговый алгоритм включает:

Классификация объекта и предварительная диагностика

Определение санитарного класса опасности (Приложение 1 к СанПиН 1200-03);
Инвентаризация источников воздействия (вентиляция, шум, автотрафик);
Установка перечня расчётов: ПДК, шум, вибрации, освещенность;
Рекомендуется: предпроектная оценка риска здоровью (особенно при соседстве с жильём или наличии более 50 машино-мест).

Сбор исходных данных

Геоподоснова, ГПЗУ, ППТ, проект организации территории;
Техническая документация (вентиляция, мусорные камеры, инженерия);
Данные из Росреестра, ПЗЗ, сведения об ОУИТ, экологический мониторинг.

Расчеты и моделирование

Используются методики:

МУК 4.3.2194-07 (ЗВ);
СП 2.2.1.3678-20 (нормативные расстояния);
ГОСТ 20444-2014 (акустика);
РД 52.04.186-89 (если совмещено с ПДВ/НДВ).

Программы: «Эколог», AERMOD, CadnaA, «Гидроэколог», ГИС-модули.

Формирование границ СЗЗ и зоны ограничений

Основная СЗЗ — с запретом жилой застройки;
Зона ОУИТ — требует отражения в ПЗЗ и ЕГРН;
Буферная зона риска — проектируется при наличии кумулятивного воздействия;
Предлагается: установка знаков, рекомендации по использованию участков.

Оценка риска здоровью (если требуется)

Методики Минздрава/РПН;
Анализ уязвимых групп, прогноз хронического воздействия;
Обязательна для ТЦ I–III классов вблизи жилья, медучреждений.

Подготовка проекта СЗЗ

Пояснительная записка, расчеты, схемы с координатами;
Приложения: карты загрязнений, паспорта оборудования, выписки ПЗЗ/ЕГРН;
Указание на мероприятия по снижению воздействия.

Межведомственное согласование

Проект может проходить проверку в:

Орган	Функция согласования
Роспотребнадзор	Санитарно-эпидемиологическая допустимость
Архитектура / КГА / КРТ	Соответствие градостроительным регламентам
Земельный комитет	Пересечение с ОУИТ, ППТ, публичными сервитутами
Комитет по транспорту	Влияние объекта на подъездные пути, автопотоки
Комитет по экологии	Согласование при наличии ООПТ, водоёмов, ЗНОП

Публичные слушания (если требуется)

При затрагивании прав третьих лиц, внесении изменений в ПЗЗ или выходе СЗЗ за границы ЗУ;
Проводятся 30–45 дней с публикацией в СМИ и сбором замечаний.

Согласование проекта и получение заключения

Подача пакета документов в РПН;
Получение СЭЗ;
При замечаниях — доработка и повторная подача.

Внесение зоны в ЕГРН и градостроительные документы

Подготовка координат в формате XML/GML;
Отражение в Росреестре и ПЗЗ;
Интеграция с цифровыми платформами (например, ГИС Москвы, СПб, Татарстана).

Что важно учесть

Без корректной СЗЗ невозможно легализовать часть объектов, включая паркинги, складские модули, вентиляционные камеры и пищевые зоны;
Ошибки в границах ведут к конфликту с органами архитектуры при выдаче ГПЗУ;
Проект без межведомственного согласования может быть отменен в суде по жалобе жителей или прокуратуры.

Порядок разработки и согласования проекта санитарно-защитной зоны для ТЦ

СЗЗ для торгового объекта — это не просто линия на схеме. Это документально оформленная территория с подтвержденными расчетами, которая проходит утверждение в контролирующих органах. В 2025 году действуют обновленные подходы, учитывающие цифровизацию проектирования и измененную редакцию СанПиН.

Как избежать отказа Роспотребнадзора

Реальный пример из практики 2024 года. Торговый центр площадью более 10 000 м², расположенный в густонаселенном районе с плотной жилой застройкой, включал в себя несколько крупных арендаторов, фуд-зону, крытую парковку и обособленный складской блок с зоной разгрузки. По санитарным характеристикам, он отнесен к III классу санитарной опасности — следовательно, требовал установления СЗЗ.

Ситуация осложнялась тем, что территория объекта примыкала к участкам с детским садом и жилыми домами. Первоначально при проектировании СЗЗ использовались архивные данные, без учета реальной конфигурации источников загрязнения. В результате — отказ Роспотребнадзора в согласовании проекта.

После проведения актуальных замеров, уточнения характеристик вентиляционных выбросов и пересчёта санитарных разрывов, была подготовлена обновленная версия проекта. В нее включили мероприятия по снижению шума в зоне разгрузки, локализацию вентиляционных выбросов и устройство шумозащитного экрана.

Проект был успешно согласован, информация о СЗЗ внесена в градостроительную документацию и публичную кадастровую карту, а управляющая компания получила санитарно-эпидемиологическое заключение, подтвердившее безопасность эксплуатации объекта.

Что будет, если игнорировать СЗЗ

В 2025 году судебная и надзорная практика однозначна: отсутствие оформленной санитарно-защитной зоны при наличии соответствующего объекта — нарушение. Оно фиксируется в следующих форматах:

Предписания от Роспотребнадзора с требованием приостановки деятельности;
Штрафы за несоблюдение требований санитарного законодательства (ст. 6.3 и 6.4 КоАП РФ);
Отказ в получении СЭЗ при вводе объекта в эксплуатацию;
Иски от жителей соседних домов (особенно при превышении допустимых уровней шума или загрязнения);
Судебные решения о запрете эксплуатации объекта до устранения нарушений (реальный прецедент — ТЦ в МО, 2024).

Торговые центры и рынки — это не просто места продаж, а сложные системы с санитарной нагрузкой. И если санитарно-защитная зона не определена и не согласована, объект по факту может считаться санитарно небезопасным.

Обсудите вашу задачу со специалистом — это бесплатно

По
телефону

8(800)302-31-28

П
П

info@vashecolog.ru

При личной
встрече

В нашем офисе

В соц. сетях

Пример проекта СЗЗ

Схема работы

Ваша заявка

Сбор исходных данных (аудит)

Разработка документации

Согласование (при необходимости)

Получение документов

Наши сотрудники

Все отзывы

Часто задаваемые вопросы

1. Нужно ли разрабатывать проект СЗЗ, если объект торговли уже давно эксплуатируется и ранее не попадал под санитарную классификацию?

Да, нужно — если изменилась конфигурация объекта (например, добавлен паркинг, фуд-корт, склад, вентиляционные агрегаты) или появились жалобы от населения. Также проект СЗЗ потребуется, если планируется реконструкция, изменение функционального назначения или прохождение экспертизы при продаже, перепланировке, оформлении в ЕГРН.

2. Можно ли сократить или обнулить СЗЗ при помощи мероприятий по снижению воздействия?

Да. Если по результатам расчётов и моделирования санитарные показатели (шум, загрязнение, вибрации) не превышают допустимые уровни, возможно:

уменьшение ширины СЗЗ;
установление условной буферной зоны вместо нормативной;
полное исключение СЗЗ, если объект классифицирован по V классу и воздействия не выявлены.

Это должно быть подтверждено расчетами и согласовано с Роспотребнадзором.

3. Кто оплачивает проект СЗЗ, если ТЦ имеет нескольких владельцев или арендаторов?

Ответственность несет собственник земельного участка и титульный застройщик. Однако если влияние на санитарную обстановку создают конкретные арендаторы (например, ресторан, автосервис), они могут быть привлечены к софинансированию проекта СЗЗ или обязаны изменить режим работы. Это фиксируется внутренними соглашениями.

4. Нужно ли заново делать проект СЗЗ, если уже есть санитарное заключение, но объект меняет арендаторов или конфигурацию помещений?

Да, если изменяется нагрузка. Новые арендаторы (например, добавлен общепит или логистика) могут изменить состав и интенсивность воздействия. В таком случае проводится переоценка класса опасности и корректировка проекта СЗЗ. Если изменений нет — пересогласование не требуется.

5. Можно ли установить СЗЗ только на часть объекта, а не на весь ТЦ?

Да, если объект состоит из разнородных блоков. Например, склад или кухня — зона с СЗЗ, а административная часть или магазины — нет. Проект может учитывать только источники воздействия, выделяя СЗЗ как локальную зону, а не по периметру всего здания. Это помогает минимизировать ограничения.

Остались вопросы?

Ответим на них онлайн или по телефону

ТЕЛЕФОН:
+7(800)302-31-28

РЕЖИМ РАБОТЫ:
Пн-Вс 9:00-18:00

Санитарно-защитная зона объекта торговли