Санитарно-защитная зона
тепловых сетей

Охранная зона тепловых сетей — это зона с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), устанавливаемая в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (статья 105, подпункт 25). Правовой режим охранной зоны тепловых сетей определяется Постановлением Правительства РФ № 1115 от 28.09.2022 и Федеральным законом № 190-ФЗ «О теплоснабжении».

В отличие от санитарно-защитной зоны, которая устанавливается для источников негативного воздействия на среду (котельная, ТЭЦ), охранная зона тепловых сетей является зоной охраны линейного объекта (пп. 25 ч. 1 ст. 105 ЗК РФ). Её назначение — обеспечить безопасную эксплуатацию теплопроводов, сохранности тепловых сетей и возможность проведения аварийно-восстановительных работ.

Статья 106 Земельного кодекса Российской Федерации обязывает правообладателей линейных объектов вносить сведения о границах охранной зоны в ЕГРН в течение 3 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию. До внесения сведений о границах зоны тепловых сетей в государственный кадастр недвижимости ограничения в её пределах не применяются — теплоснабжающая организация не может законом запретить строительство над трассой теплопровода и не вправе требовать возмещения ущерба от третьих лиц.

Порядок установления охранной зоны тепловых сетей предусматривает взаимодействие с органами государственной власти, уполномоченными на согласование и регистрацию зон с особыми условиями использования территорий. Сведения о границах охранной зоны подлежат внесению в систему государственного кадастрового учёта в соответствии с требованиями федерального закона о государственной регистрации недвижимости.

Охранная зона тепловых сетей — это территория, ограниченная условными линиями, проходящими на установленном расстоянии от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода. Размеры и режим зоны определены Правилами охраны тепловых сетей (Приказ Минэнерго РФ №115 от 24.03.2003). Ширина зоны зависит от способа прокладки теплопровода.

Для тепловых сетей бесканальной прокладки охранная зона устанавливается в размере 3 метров от наружной поверхности изолированного теплопровода в каждую сторону. Норматив 3 метра — наиболее распространённый для внутриквартальных сетей и теплотрасс в городской застройке.

Для тепловых сетей канальной прокладки (проходные и непроходные каналы, тоннели) охранная зона устанавливается в размере 3 метров от края строительных конструкций тепловых сетей в каждую сторону.

Для надземных тепловых сетей (на опорах) охранная зона устанавливается в размере 3 метров от наружной поверхности конструкций сетей или от каждой стороны опоры под углом естественного откоса грунта — применяется тот вариант, который даёт большее расстояние.

Размеры охранной зоны тепловых сетей являются минимальными. Конкретный размер зоны фиксируется в документации в виде описания координат поворотных точек, которая подаётся в органы государственной регистрации. При пересечении теплопроводом нескольких земельных участков охранная зона обременяет каждый из них в соответствующей части.

Установление охранной зоны тепловых сетей — юридически значимое действие, результатом которого является внесение сведений о границах зоны в ЕГРН и возникновение правовых ограничений на земельных участках в её пределах. Общий срок процедуры — от 14 рабочих дней при наличии полного комплекта исходной документации.

Этап 1. Обследование трасс тепловых сетей. Специалисты уточняют фактическое положение теплопроводов, способ прокладки, состояние конструкций. Данные обследования сопоставляются с исполнительной документацией. Срок — 3–5 рабочих дней.

Этап 2. Разработка схемы охранной зоны. На основании данных обследования разрабатывается схема с описанием координат поворотных точек границ зоны в системе координат государственного кадастра недвижимости.

Этап 3. Подготовка XML-документа. Описание местоположения границ охранной зоны переводится в формат XML-документа по требованиям Росреестра. Документ содержит координаты точек и характеристику вида ЗОУИТ.

Этап 4. Подача заявления. Заявление о постановке охранной зоны на государственный кадастровый учёт подаётся в Росреестр или через МФЦ. К заявлению прилагаются решение об установлении зоны и XML-документ с описанием её границ.

Этап 5. Внесение сведений в ЕГРН. После прохождения государственного кадастрового учёта сведения о границах охранной зоны вносятся в государственный реестр. Регистрация занимает 5–7 рабочих дней.

Этап 6. Уведомление правообладателей земельных участков. Теплоснабжающая организация уведомляет правообладателей земельных участков, расположенных в границах зоны, об ограничениях использования. Уведомление является обязательным требованием законодательства.

В границах охранной зоны тепловых сетей действуют ограничения прав на земельные участки в соответствии со ст. 56 ЗК РФ и Постановлением Правительства РФ №1115 от 28.09.2022. Правообладатели обязаны соблюдать установленный режим и не вправе препятствовать доступу представителей теплоснабжающей организации к теплопроводам для осуществления контроля, ремонта и аварийно-восстановительных работ.

В охранной зоне тепловых сетей запрещается:

• возводить здания, строения и сооружения, в том числе строений временного характера;
• устраивать заборы и ограждения, загромождать подходы и подъезды к тепловым сетям;
• размещать гаражи, автозаправочные станции, стоянки механизмов и транспорта;
• производить земляные, строительные и дорожные работы без письменного разрешения организации теплоснабжения;
• разжигать костры, складировать горюче-смазочные материалы и агрессивные химические вещества;
• складировать строительные материалы, отходы, мусор вдоль трасс тепловых сетей;
• размещать игровые и спортивные площадки, остановочные пункты;
• хранить вещества, способные повлечь повреждения тепловых сетей.

Производство земляных и строительных работ в охранной зоне без разрешения является административным правонарушением по ст. 9.7 КоАП РФ — штраф для юридических лиц составляет до 30 000 ₽. Помимо административной ответственности, нарушитель несёт гражданско-правовую ответственность за повреждение тепловых сетей и убытки, связанные с устранением последствий аварий.

Ошибка 1. Охранная зона не внесена в ЕГРН. Теплоснабжающая организация считает, что зона «существует по факту» — тепловые сети построены и эксплуатируются. Это неверно. До внесения сведений о границах охранной зоны в государственный кадастр недвижимости ограничения на земельные участки юридически не установлены. Организация не вправе запрещать работы и не может взыскать ущерб в судебном порядке.

Ошибка 2. Использование устаревших координат трасс. Исполнительная документация советского периода содержит данные в местных системах координат, не совместимых с современными требованиями Росреестра. Без пересчёта координат в актуальную государственную систему XML-документ будет отклонён при регистрации.

Ошибка 3. Неверное определение ширины зоны. Для теплопровода бесканальной прокладки и для теплопровода в канале применяются разные нормативы. Без фактического обследования трасс границы зоны могут быть определены неверно.

Ошибка 4. Не уведомлены правообладатели земельных участков. После внесения сведений о границах зоны в ЕГРН теплоснабжающая организация обязана уведомить всех правообладателей земельных участков в её границах. Нарушение этого требования может стать основанием для оспаривания режима охраны в суде.

Ошибка 5. Не учтены пересечения с другими зонами. Охранная зона тепловых сетей может накладываться на охранные зоны других линейных объектов. Без проверки наложений по государственной кадастровой карте регистрация может быть приостановлена органами Росреестра.

Охранная зона тепловых сетей устанавливается в размере 3 метров от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки в каждую сторону. Для тепловых сетей в каналах и тоннелях — 3 м от края строительных конструкций тепловых сетей. Для надземных тепловых сетей — 3 м от наружных конструкций или под углом естественного откоса грунта от каждой стороны опоры.

Да, обязательно. Любые земляные, строительные и дорожные работы в охранной зоне тепловых сетей допускаются только после получения письменного разрешения организации, эксплуатирующей тепловые сети. Нарушение этого требования является административным правонарушением и влечёт ответственность по ст. 9.7 КоАП РФ — штраф до 30 000 ₽ для юридических лиц.

Для внесения сведений в ЕГРН необходимо:

1. разработать схему зоны с описанием координат поворотных точек;
2. подготовить XML-документ в формате Росреестра;
3. подать заявление через органы государственной власти.

Срок государственного кадастрового учёта — 5–7 рабочих дней. Мы выполняем весь комплекс работ под ключ — от обследования трассы до получения выписки из ЕГРН.

Строительство в охранной зоне тепловых сетей запрещено. В соответствии с Правилами охраны тепловых сетей (Приказ Минэнерго РФ №115 от 24.03.2003) в границах зоны нельзя:

• возводить здания, строения и сооружения;
• устанавливать заборы и ограждения;
• размещать гаражи, АЗС и стоянки транспорта.

Любые работы допускаются только с письменного разрешения организации теплоснабжения.

Охранная зона тепловых сетей устанавливается для линейных объектов — самих теплопроводов — в целях безопасной эксплуатации (пп. 25 ч. 1 ст. 105 ЗК РФ). Санитарно-защитная зона (СЗЗ) устанавливается для источника негативного воздействия на среду — котельной, ТЭЦ. Если организация владеет и котельной, и тепловыми сетями, могут потребоваться оба вида зон.

Работаем по всей России — от Калининграда до Сахалина. За 16 лет работы выполнили проекты в 40+ регионах. Для объектов в удалённых регионах организуем выезд специалиста или привлекаем партнёрских кадастровых инженеров на месте.

Для работы потребуются:

• технические паспорта тепловых сетей;
• исполнительная документация с данными о трассировке теплопроводов;
• топографическая съёмка или кадастровая карта территории;
• документы на право пользования тепловыми сетями.

Точный перечень уточняем на бесплатной консультации — оставьте заявку или позвоните: +7(800)302-31-28.